A Lei 4.591/64, em seu artigo 10, inciso I, já deixava claro que “é defeso a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada”, de forma que esta redação foi replicada em sua íntegra pelo artigo 1.336, inciso III, do Código Civil, abaixo transcrito:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
[…]
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Imbuídos deste pensamento, todas as vezes em que um novo empreendimento é entregue, os condôminos, já na assembleia de instalação, se perguntam: envidraçar a sacada altera ou não a fachada da edificação?
A resposta é um sonoro DEPENDE.
A fachada de toda edificação é criada por um arquiteto e deve seguir um padrão arquitetônico visando agregar valor para o empreendimento. Desta forma, a manutenção do padrão implica em valorização imobiliária, motivo pelo qual, caso uma unidade autônoma promova o envidraçamento de sua sacada sem qualquer autorização assemblear, considera-se que, nesta hipótese, ocorreu alteração de fachada, cujo vício, nos termos do artigo 10, § 2.º, da Lei 4.591/64, apenas poderá ser sanado mediante a aprovação de 100% dos condôminos.
No entanto, o condomínio, a fim de evitar a ocorrência de alteração da fachada, poderá convocar uma assembleia com a finalidade específica de definir o padrão a ser utilizado nos envidraçamentos das sacadas das unidades autônomas.
Nesta oportunidade, com vistas a garantir o desempenho da edificação e as cargas adicionais a serem aplicadas, nos termos da Lei 6.496/77, a contratação de um engenheiro civil/arquiteto para a elaboração de um laudo técnico que assegure o cumprimento dos pressupostos da NBR 16259/2014 – Sistemas de envidraçamento de Sacada, é medida que se impõe.
Saliente-se que a legislação aplicável aos condomínios é silente quanto ao quórum necessário para o envidraçamento das sacadas, o que nos conduz à interpretação do artigo 10, inciso I, da Lei 4.591/64, que exige a aprovação de 100% dos condôminos para a alteração do padrão arquitetônico.
A este respeito, cabe consignar o julgado prolatado pelo STJ:
DIREITO CIVIL. ALTERAÇÃO DE FACHADA SEM AUTORIZAÇÃO DA TOTALIDADE DOS CONDÔMINOS.
O condômino não pode, sem a anuência de todos os condôminos, alterar a cor das esquadrias externas de seu apartamento para padrão distinto do empregado no restante da fachada do edifício, ainda que a modificação esteja posicionada em recuo, não acarrete prejuízo direto ao valor dos demais imóveis e não possa ser vista do térreo, mas apenas de andares correspondentes de prédios vizinhos. Destaca-se que o legislador, tanto no Código Civil como na Lei 4.591/1964, faz referência expressa à proibição de se alterar a cor das esquadrias externas ao dispor, respectivamente, que “São deveres do condômino: […] não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas” (inciso III do art. 1.336) e que “É defeso a qualquer condômino: […] decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação” (inciso II do art. 10), ressalvando-se a possibilidade de sua modificação quando autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei 4.591/1946). A consideração de que a alteração seria possível porque pouco visível a partir da vista da rua e por não acarretar prejuízo direto no valor dos demais imóveis do condomínio fere a literalidade da norma, pois é indiscutível que houve alteração na fachada do prédio. Admitir que apenas as alterações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia levar ao entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise. De igual modo, poderia ensejar a descaracterização do padrão arquitetônico da obra, ainda que a alteração da fachada seja avistável apenas dos prédios vizinhos em andares correspondentes, visto posicionar-se em área recuada. Há de se considerar que recuos são recursos arquitetônicos comuns e que, se localizados na face externa da edificação, não deixam de compor a fachada. De fato, fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo. Assim, isoladamente, a alteração pode não afetar diretamente o preço dos demais imóveis do edifício, mas deve-se ponderar que, se cada proprietário de unidade superior promover sua personalização, empregando cores de esquadrias que entender mais adequadas ao seu gosto pessoal, a quebra da unidade arquitetônica seria drástica, com a inevitável desvalorização do condomínio. Registre-se, por fim, que não se ignoram as discussões doutrinárias e jurisprudenciais a respeito da alteração de fachada, mais especificamente acerca de fechamento de varandas com vidros incolores, instalação de redes de segurança e até substituição de esquadrias com material diverso do original quando este não se encontra mais disponível no mercado. Entretanto, na hipótese em apreço, foi utilizada esquadria de cor diversa do conjunto arquitetônico, alteração jamais admitida e em flagrante violação do texto legal. REsp 1.483.733-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 25/8/2015, DJe 1º/9/2015.
Apesar disso, a jurisprudência menos legalista tem desconsiderado o quórum de 100% dos condôminos, eis que proibitivo, tendo passado a entender que a definição de um padrão para o fechamento das sacadas com vidro não configura alteração de fachada.
Por isso, definido o padrão (tipo e cor dos vidros, tipo e cor das esquadrias, sistema de fechamento) em assembleia, este deverá constar, caso obtido o quórum de 2/3 estabelecido pelo artigo 1.351 do Código Civil, da convenção condominial. Contudo, caso a deliberação tenha sido tomada por maioria simples dos presentes, na forma do artigo 1.353 do Código Civil, a padronização deverá ser inserida no regulamento interno, para que seja observada por todos aqueles que desejarem envidraçar as suas sacadas.
A inobservância ao padrão definido implicará na descaracterização da fachada e sujeitará o infrator às penalidades regimentais e, até mesmo, à deflagração de uma ação demolitória para que a benfeitoria implementada em desacordo seja desfeita, conforme verifica-se do julgado abaixo:
PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO, OBRIGAÇÃO DE FAZER. FECHAMENTO DE SACADA. DESFAZIMENTO DE OBRA. TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DO PERIGO DE DANO OU DE RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. IRREVERSIBILIDADE DOS EFEITOS DA MEDIDA ANTECIPATÓRIA. PREJUÍZO IRREPARÁVEL AO AGRAVANTE. 1. O instituto da tutela de urgência de natureza antecipada, estabelecida no artigo 300 do Código de Processo Civil, permite ao Poder Judiciário efetivar, de modo célere e eficaz, a proteção dos direitos em vias de serem molestados. 2. A concessão deve estar baseada na plausibilidade do direito substancial invocado, desde que presentes elementos que evidenciem a verossimilhança do alegado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, bem como, a depender do caso concreto, a possibilidade de reversibilidade dos efeitos da medida antecipatória concedida. 3. Tratando-se de ordem de desfazimento de obra em unidade imobiliária, tem-se que o cumprimento da tutela antecipada poderá gerar danos irreparáveis ao agravante no caso de improcedência do pedido autoral. 4. Recurso conhecido e provido. (Acórdão n.1000719, 07023473720168070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 08/03/2017, Publicado no DJE: 15/03/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Portanto, o fechamento das sacadas com vidro apenas será configurado alteração de fachada caso as condicionantes citadas acima não sejam observadas e sujeitará o infrator às penalidades regimentais bem como poderá até mesmo implicar na deflagração de uma ação demolitória para que a benfeitoria implementada em desacordo seja desfeita.
Por:
Gustavo Camacho Solon, Advogado inscrito na OAB/SC sob o n. 32.227, Sócio da Camacho Advogados, Estudante de filosofia à maneira clássica, Pós-Graduado em Direito Processual Civil, Pós-Graduado em Direito Empresarial, Pós-Graduando em Direito e Negócios Imobiliários. Master of Laws em Direito Empresarial, Líder Coach, Palestrante e Articulista de diversas mídias especializadas em Direito Condominial. Presidente da Comissão de Direito do Consumidor da OAB/Joinville – SC entre 2016 – 2018. Conselheiro da OAB/Joinville – SC, Diretor Jurídico da Associação de Síndicos do Estado de Santa Catarina, e Assessor Jurídico da Associação Catarinense de Construtores e afins.
