A administração de um condomínio pode parecer um desafio devido à necessidade de compreender e seguir uma série de regras e regulamentos. No entanto, conhecer a hierarquia das leis que regem um condomínio pode ajudar os moradores e gestores a manterem a ordem e resolverem conflitos de maneira eficaz. Vamos explorar as três principais camadas dessa hierarquia, pela ordem: o Código Civil, a Convenção do Condomínio e o Regulamento Interno.

1. Código Civil

No topo da hierarquia está o Código Civil, que é a principal legislação que regula as relações jurídicas no Brasil. Em relação aos condomínios, o Código Civil estabelece as regras gerais sobre a constituição, administração, direitos e deveres dos condôminos. As principais disposições sobre condomínios estão contidas nos artigos 1.331 a 1.358, que tratam de temas como:

• Instituição do Condomínio: Define como um condomínio deve ser instituído e registrado.
• Direitos e Deveres dos Condôminos: Estabelece os direitos de uso e gozo das unidades e áreas comuns, além dos deveres de contribuição para as despesas do condomínio.
• Assembleias e Deliberações: Regulamenta a convocação e funcionamento das assembleias gerais, bem como a forma de deliberação e as competências dessas assembleias.
• Síndico e Conselho Fiscal: Define as atribuições e responsabilidades do síndico e do conselho fiscal.

Por ser uma lei federal, o Código Civil prevalece sobre qualquer disposição contrária que possa estar na Convenção do Condomínio ou no Regulamento Interno.

2. Convenção do Condomínio

A Convenção do Condomínio é o segundo nível da hierarquia e funciona como a “Constituição” do condomínio. Este documento é elaborado pelos condôminos e registrado em cartório, tornando-se obrigatório para todos os moradores. A Convenção deve estar em conformidade com o Código Civil e costuma abordar questões específicas da administração e convivência no condomínio, tais como:

• Uso das Áreas Comuns: Regras detalhadas sobre o uso e manutenção das áreas comuns.
• Contribuições e Rateios: Estabelece a forma de contribuição dos condôminos para as despesas do condomínio.
• Sanções e Penalidades: Define as penalidades para o descumprimento das regras internas.
• Quórum para Decisões: Determina os quóruns necessários para aprovar diferentes tipos de decisões nas assembleias.

A Convenção do Condomínio precisa ser aprovada pela maioria absoluta dos condôminos e registrada em cartório, conferindo-lhe validade jurídica.

3. Regulamento Interno

Na base da hierarquia está o Regulamento Interno, que complementa a Convenção do Condomínio ao detalhar regras de convivência e uso das áreas comuns. Este regulamento é mais flexível e pode ser alterado com mais facilidade em assembleias, geralmente com um quórum menor do que o exigido para mudanças na Convenção. O Regulamento Interno pode tratar de:

• Horários de Uso das Áreas Comuns: Definição dos horários de funcionamento de piscinas, academias, salões de festas, etc.
• Normas de Convivência: Regras sobre o comportamento dos moradores nas áreas comuns, como a proibição de som alto e a obrigatoriedade de respeitar os horários de silêncio.
• Segurança e Limpeza: Normas sobre a segurança no condomínio, uso de câmeras de vigilância, contratação de funcionários de limpeza e manutenção, entre outros.

Apesar de ser o documento de menor hierarquia, o Regulamento Interno deve estar em conformidade tanto com a Convenção do Condomínio quanto com o Código Civil.

Conclusão

Compreender a hierarquia das leis que regem um condomínio é essencial para garantir uma convivência harmoniosa e a administração eficiente do espaço comum. O Código Civil oferece o arcabouço legal geral, a Convenção do Condomínio detalha as regras específicas de cada condomínio e o Regulamento Interno cuida das questões do dia a dia. Conhecer e respeitar essas normas é fundamental para a boa convivência entre os condôminos.