Manutenção preventiva não é apenas uma despesa condominial. É um investimento na segurança dos moradores, na valorização do patrimônio e na tranquilidade do síndico.s elevadores estão entre os equipamentos mais importantes de um condomínio. Utilizados diariamente por moradores, visitantes, funcionários e prestadores de serviços, são fundamentais para a mobilidade, a acessibilidade e o funcionamento dos edifícios.

Apesar dessa importância, muitos condomínios ainda tratam a manutenção dos elevadores como uma despesa que deve ser reduzida ao máximo. O problema é que essa economia pode resultar em falhas recorrentes, reparos emergenciais, paralisações prolongadas e, principalmente, riscos à segurança das pessoas.

A pergunta que o síndico deve fazer não é apenas quanto custa manter um elevador, mas quanto pode custar não mantê-lo adequadamente.

Além da manutenção, outro desafio ganha importância com o envelhecimento das edificações: saber quando é necessário modernizar o equipamento e quando a substituição de componentes é suficiente.

1. Manutenção preventiva: por que é a melhor escolha?

Existem duas modalidades principais de manutenção de elevadores: preventiva e corretiva.

A manutenção preventiva é realizada periodicamente, mediante planejamento técnico, inspeções, regulagens, testes e substituição de componentes quando necessário, antes que apresentem falhas capazes de comprometer o funcionamento do equipamento.

Já a manutenção corretiva acontece quando alguma irregularidade ou falha precisa ser reparada. Em muitos casos, o elevador já está parado, causando transtornos aos usuários.

A manutenção corretiva continuará sendo necessária em determinadas situações, mas não deve substituir um programa preventivo estruturado.

As principais vantagens da manutenção preventiva

• Segurança: permite identificar desgastes, falhas elétricas, problemas nas portas e outros riscos antes que provoquem acidentes.
• Economia: reduz a ocorrência de reparos emergenciais e danos secundários a outros componentes.
• Maior vida útil: contribui para preservar motores, sistemas de acionamento, comandos e demais componentes.
• Menos paralisações: diminui a frequência de interrupções inesperadas.
• Previsibilidade financeira: facilita a elaboração do orçamento anual do condomínio.
• Valorização patrimonial: mantém um equipamento essencial em melhores condições de conservação e funcionamento.

A ABNT NBR 16083:2012 estabelece requisitos para as instruções de manutenção de elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes, destacando a importância de intervenções realizadas por profissionais competentes e de acordo com as instruções técnicas.o

É importante observar que essa norma trata das instruções de manutenção, não estabelece, sozinha, uma periodicidade mensal obrigatória para todos os elevadores brasileiros. A frequência das visitas deve considerar a legislação municipal, as orientações do fabricante e as condições do equipamento.

Um elevador que nunca apresenta defeitos aparentes não está necessariamente livre de riscos. Existem componentes de segurança cuja deterioração pode passar despercebida pelos usuários.

2. Quais componentes merecem atenção especial?

Um programa de manutenção preventiva deve contemplar os diversos sistemas do elevador, conforme seu modelo e características técnicas.

Entre os principais pontos estão:

Componente	Cuidados essenciais
Portas e travamentos	Inspeção dos mecanismos de abertura, fechamento e intertravamento
Freios e dispositivos de segurança	Testes e verificações conforme procedimentos técnicos
Cabos, polias e elementos de tração	Avaliação de desgaste, conservação e condições de funcionamento
Comando eletrônico	Inspeção dos circuitos, sensores e sistemas de controle
Nivelamento da cabine	Verificação da precisão da parada em relação ao piso
Alarmes e comunicação	Testes dos meios de solicitação de socorro
Iluminação de emergência	Verificação da operação na falta de energia
Poço e áreas técnicas	Inspeção de infiltrações, obstáculos, sujeira e condições de segurança

A execução desses procedimentos é responsabilidade dos profissionais habilitados da empresa mantenedora. Não cabe ao síndico ou aos funcionários do condomínio realizar intervenções técnicas.

3. A segurança dos elevadores vai além da manutenção

Mesmo um equipamento bem conservado exige cuidados operacionais e medidas de segurança.

O condomínio deve observar, especialmente, a segurança de crianças, idosos, pessoas com deficiência e usuários com mobilidade reduzida.

Alguns problemas merecem atenção imediata.

Desnivelamento da cabine: quando o elevador para acima ou abaixo do piso, aumenta o risco de quedas, especialmente para idosos e pessoas com dificuldades de locomoção.

Falhas nas portas: portas que não fecham corretamente, apresentam funcionamento irregular ou abrem sem a presença da cabine representam situações potencialmente graves.

Trancos, vibrações e ruídos anormais: podem indicar problemas mecânicos, elétricos ou de regulagem.

Paralisações frequentes: além dos transtornos, sinalizam a necessidade de investigação técnica.

Falhas de comunicação: a cabine deve contar com meios de comunicação e alerta adequados às normas aplicáveis, para que os passageiros possam solicitar ajuda.

Diante de indícios relevantes de risco, o síndico deve providenciar a retirada de operação do elevador afetado e acionar imediatamente a empresa responsável.

O que fazer quando alguém fica preso no elevador?

A primeira providência é orientar o passageiro a manter a calma e utilizar o alarme ou sistema de comunicação.

A portaria deverá entrar em contato com a empresa mantenedora e, quando necessário, com o Corpo de Bombeiros, pelo telefone 193.

Moradores, porteiros e zeladores não devem tentar abrir portas, movimentar a cabine ou realizar resgates improvisados.

O Corpo de Bombeiros recomenda expressamente que os passageiros não forcem as portas nem tentem sair sozinhos de um elevador parado entre andares.

CORPO DE BOMBEIROS MILITAR DO PARANÁ

Outro cuidado importante: em caso de incêndio, os elevadores comuns não devem ser utilizados para evacuação, salvo equipamentos especificamente projetados para essa finalidade e situações previstas no plano de emergência.

4. Quando a modernização dos elevadores é mais indicada?

Uma dúvida recorrente entre síndicos e condôminos é saber quando vale a pena modernizar um elevador.

A idade é um fator importante, mas não deve ser o único critério.

Existem equipamentos com décadas de utilização que continuam apresentando boas condições operacionais. Por outro lado, elevadores mais recentes podem exigir intervenções significativas devido ao uso intenso, à falta de manutenção ou à obsolescência tecnológica.

O ideal é realizar uma avaliação técnica que considere segurança, confiabilidade, disponibilidade de peças, custos de manutenção, acessibilidade e desempenho.

Sinais de que chegou a hora de avaliar uma modernização

1. Falhas e paralisações frequentes

Quando o elevador necessita constantemente de intervenções corretivas, pode ser mais vantajoso substituir conjuntos antigos por sistemas modernos.

2. Dificuldade para encontrar peças de reposição

Com o passar dos anos, determinados fabricantes deixam de produzir componentes de comandos, motores e dispositivos eletrônicos. Isso pode elevar custos e aumentar o tempo de paralisação.

3. Consumo de energia elevado

Sistemas mais modernos de acionamento e controle podem proporcionar economia de energia, dependendo da tecnologia original, da frequência de uso e das características da instalação.

4. Conforto insatisfatório

Trancos, paradas imprecisas, vibrações, ruídos e funcionamento lento podem justificar melhorias técnicas.

5. Deficiências de segurança

Equipamentos antigos podem apresentar recursos inferiores aos padrões técnicos atuais. A modernização pode permitir a adequação de componentes e dispositivos de proteção.

6. Necessidade de melhorar a acessibilidade

A atualização dos comandos, da sinalização, da precisão do nivelamento e de outros recursos pode facilitar o uso por pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.

Modernização parcial ou completa?

Nem sempre é necessário substituir todo o elevador.

Modernização parcial

Substituição de componentes específicos, como comando eletrônico, acionamento, botoeiras, sinalização ou operadores de portas. É indicada quando os demais sistemas ainda apresentam condições técnicas adequadas.

Modernização abrangente

Envolve diversos sistemas do elevador, podendo incluir acionamento, comando, portas, dispositivos de segurança e cabine. É indicada quando a obsolescência e as limitações técnicas atingem diferentes componentes.

Por exemplo, um condomínio com elevadores de 30 anos pode ter problemas recorrentes em um comando elétrico antigo, mas ainda apresentar boas condições mecânicas em outros componentes.

Nesse caso, um projeto de modernização parcial pode resolver grande parte dos problemas sem exigir a substituição integral do equipamento.

Por outro lado, se houver desgaste generalizado, riscos importantes ou inviabilidade técnica de adequação, uma solução mais abrangente poderá ser necessária.

Não existe, entretanto, uma idade universal que obrigue automaticamente à substituição de todos os elevadores. A decisão deve ser fundamentada em diagnóstico técnico e nas exigências legais aplicáveis.

5. O que dizem as normas técnicas e a legislação?

A operação, a manutenção e a modernização dos elevadores envolvem responsabilidades técnicas e legais que os síndicos precisam conhecer.

Principais referências

ABNT NBR 16858-1 e ABNT NBR 16858-2

Tratam de requisitos de segurança para construção e instalação de elevadores de passageiros e de passageiros e cargas, incluindo requisitos de projeto, cálculos, inspeções e ensaios de componentes. São importantes referências técnicas para projetos novos e intervenções às quais seus requisitos sejam aplicáveis.

Serviços e Informações do Brasil

ABNT NBR 16083:2012

Estabelece requisitos para as instruções de manutenção de elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes.

ABNT NBR 15597:2010

Trata da melhoria das condições de segurança dos elevadores elétricos existentes, oferecendo uma referência importante para a identificação de riscos e o planejamento de adequações

Lei Federal nº 10.098/2000 e Lei nº 13.146/2015

Estabelecem disposições relacionadas à acessibilidade e aos direitos das pessoas com deficiência. Projetos de modernização devem considerar os requisitos aplicáveis à edificação e aos equipamentos.

Código Civil — Lei nº 10.406/2002

O artigo 1.348, inciso V, estabelece entre as atribuições do síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços de interesse dos possuidores.

Portal da Câmara dos Deputados

Atenção à legislação municipal

Além das normas técnicas, existem legislações locais específicas sobre manutenção, vistoria e funcionamento de elevadores.

Um exemplo importante é Porto Alegre.

A Lei Municipal nº 12.002, de 21 de janeiro de 2016, estabelece regras para instalação, conservação e uso de elevadores e outros equipamentos de transporte nas edificações do município.

Seu artigo 15 prevê vistoria ou manutenção mensal, quando necessário, nos termos da própria lei, e define atividades como inspeção, limpeza, lubrificação, regulagem e reparos para a conservação das condições de segurança.

Legislação Municipal Porto Alegre

Essas determinações demonstram por que o síndico não deve contratar manutenção considerando apenas o menor preço.

A legislação específica do município onde está localizado o condomínio deve sempre ser consultada, inclusive quanto a cadastros, relatórios, inspeções, identificação da empresa mantenedora e responsabilidade técnica.

Vale lembrar que normas técnicas e leis não são a mesma coisa: as normas estabelecem parâmetros de engenharia e segurança, enquanto as obrigações legais podem decorrer de legislação, regulamentação e outras formas de exigência aplicáveis ao caso.

6. A responsabilidade do síndico: até onde ela vai?

O síndico não precisa ter conhecimentos técnicos para avaliar o funcionamento interno de motores, comandos ou sistemas de freios.

Entretanto, é responsável pela gestão das condições de conservação e segurança dos equipamentos condominiais, dentro das atribuições previstas na legislação.

Na prática, isso significa:

• Contratar empresa tecnicamente habilitada e regularmente registrada quando exigido.
• Exigir identificação do responsável técnico e documentação pertinente.
• Acompanhar o cumprimento do contrato de manutenção.
• Solicitar relatórios e registrar irregularidades.
• Providenciar medidas diante de recomendações técnicas e situações de risco.
• Planejar recursos para reparos e modernizações.
• Comunicar ao conselho e à assembleia as necessidades de investimento.

A omissão diante de problemas conhecidos pode gerar consequências para o condomínio e, conforme as circunstâncias, responsabilização pessoal do síndico nas esferas civil e eventualmente penal.

Essa responsabilização, porém, não é automática: depende da conduta, dos deveres envolvidos e dos requisitos legais de cada situação.

7. Como contratar uma boa empresa de manutenção?

A escolha de uma empresa mantenedora merece atenção especial.

O menor valor mensal nem sempre representa o melhor contrato.

Antes da contratação, o síndico deve examinar as condições oferecidas, principalmente:

• Qualificação da equipe e responsabilidade técnica.
• Experiência com a marca e o modelo instalados.
• Plano de manutenção preventiva.
• Atendimento emergencial e condições de resposta.
• Serviços e peças incluídos ou excluídos.
• Garantias oferecidas.
• Relatórios técnicos e histórico de intervenções.
• Regularidade perante os órgãos competentes.

Também é recomendável verificar se o contrato prevê claramente as condições para substituição de componentes, revisões extraordinárias e atendimento fora do horário comercial.

Um contrato de baixo custo que exclui grande parte dos serviços pode resultar em despesas adicionais relevantes ao longo do ano.

Outro cuidado é a comparação de propostas em condições equivalentes, evitando escolher empresas com base em valores que não contemplam o mesmo escopo.

8. Como planejar a modernização e aprovar o investimento?

Modernizar elevadores pode representar uma despesa significativa para o condomínio. Por isso, a decisão precisa ser técnica, financeira e administrativamente estruturada.

O primeiro passo deve ser solicitar um diagnóstico detalhado, preferencialmente elaborado ou revisado por profissional habilitado independente da empresa que pretende executar a modernização.

O diagnóstico deverá apresentar as condições atuais do equipamento, os riscos identificados, as alternativas existentes e as intervenções prioritárias.

Posteriormente, o síndico poderá buscar propostas comparáveis, contemplando:

• Escopo detalhado dos serviços.
• Equipamentos e componentes previstos.
• Adequações de segurança.
• Prazo de execução e indisponibilidade do elevador.
• Garantias e assistência técnica.
• Documentação e testes de entrega.
• Custo total e condições de pagamento.

É importante ainda estudar alternativas de financiamento, utilização de recursos disponíveis e planejamento da arrecadação.

A modernização precisa ser aprovada em assembleia?

A resposta depende da natureza da intervenção, de sua classificação jurídica e das disposições da convenção condominial.

Uma substituição urgente necessária para eliminar risco à segurança pode receber tratamento diferente de uma modernização estética ou de uma melhoria de desempenho.

O Código Civil, especialmente os artigos 1.341 e 1.348, deve ser considerado na definição das providências e dos quóruns aplicáveis.

Não há um quórum único válido para toda modernização de elevadores. É recomendável obter orientação jurídica antes da convocação da assembleia.

Uma boa proposta apresentada aos condôminos deve explicar não apenas quanto será gasto, mas quais riscos serão eliminados, quais benefícios serão alcançados e quais seriam as consequências de adiar o investimento.

9. Checklist do síndico: como está a situação dos elevadores do seu condomínio?

Avaliação rápida da gestão

Existe contrato vigente com empresa mantenedora habilitada. As manutenções e inspeções exigidas estão em dia. Os relatórios de manutenção estão arquivados. A identificação e os contatos de emergência estão disponíveis. Os alarmes e sistemas de comunicação são testados. Não existem falhas recorrentes sem investigação técnica. As recomendações de segurança estão sendo cumpridas. A disponibilidade de peças e o estado dos sistemas são conhecidos. Existe previsão orçamentária para reparos e futuras modernizações. Os moradores recebem orientações sobre uso seguro.

Este checklist é gerencial e não substitui inspeções ou laudos técnicos.

10. Elevadores modernos também valorizam o condomínio

A modernização não representa apenas uma mudança estética.

Um elevador confiável, confortável, acessível e tecnologicamente atualizado contribui para a experiência diária dos moradores e pode influenciar positivamente a percepção de conservação e valorização do edifício.

Entretanto, investir em novas botoeiras, iluminação, espelhos e revestimentos sem avaliar os componentes fundamentais de segurança pode significar uma modernização superficial.

A prioridade deve ser sempre a segurança, seguida da confiabilidade, acessibilidade, eficiência e conforto.

O ideal é incorporar as melhorias a um planejamento de longo prazo, evitando que intervenções sejam realizadas somente depois de falhas graves.

Conclusão: prevenir custa menos do que remediar?

Nem toda manutenção preventiva resulta em economia imediata. Algumas intervenções exigem investimentos relevantes e substituições antecipadas de componentes.

Mas um programa preventivo bem estruturado tende a reduzir falhas inesperadas, preservar o equipamento e tornar as despesas mais previsíveis.

A modernização, por sua vez, deve ser entendida como uma decisão de gestão patrimonial, fundamentada em critérios técnicos, econômicos e de segurança.

O maior erro é esperar que o elevador deixe de funcionar para começar a discutir seu futuro.

Para o síndico, a boa gestão está em antecipar problemas, ouvir profissionais qualificados, apresentar alternativas transparentes aos condôminos e tomar decisões antes que uma necessidade de manutenção se transforme em emergência.

Afinal, um condomínio bem administrado não é aquele que simplesmente gasta menos, mas aquele que utiliza seus recursos de forma responsável para garantir segurança, conservação e qualidade de vida.