Novo Estatuto da Segurança Privada estabelece regras para vigilância, monitoramento eletrônico e contratação de serviços de segurança. Entenda os impactos para síndicos, administradoras, empresas terceirizadas e profissionais que atuam nos condomínios.
Click Síndico | Legislação e Gestão Condominial | Atualizado em novembro de 2026
A segurança dos condomínios deixou de ser apenas uma questão de controle de entrada e saída de pessoas. Atualmente, envolve vigilância patrimonial, tecnologia, monitoramento remoto, identificação de visitantes, prevenção de ocorrências e, principalmente, a responsabilidade de quem administra o empreendimento.
Nesse cenário, a Lei nº 14.967, de 9 de setembro de 2024, que instituiu o Estatuto da Segurança Privada e da Segurança das Instituições Financeiras, representa uma importante mudança na legislação brasileira.
A nova lei substituiu a antiga Lei nº 7.102/1983, modernizando as regras para empresas e profissionais de segurança privada, além de reconhecer expressamente a possibilidade de os condomínios organizarem seus próprios serviços de vigilância, desde que atendidas as exigências legais.
Outro marco importante ocorreu em 10 de junho de 2026, com a publicação do Decreto nº 13.012/2026, que regulamentou o Estatuto e detalhou os procedimentos de autorização, funcionamento e fiscalização das atividades de segurança privada.
Para os síndicos, a principal consequência é a necessidade de avaliar não apenas o preço e a eficiência dos serviços contratados, mas também sua regularidade perante a Polícia Federal.
Entretanto, há uma distinção fundamental: a legislação não transforma automaticamente porteiros e controladores de acesso em vigilantes, nem exige que todos os condomínios contratem empresas de segurança privada. Senado Federal+2
1. O que mudou com o novo Estatuto da Segurança Privada?
Antes da Lei nº 14.967/2024, a regulamentação da segurança privada estava baseada principalmente em uma legislação de 1983, criada em uma realidade bastante diferente da atual.
Naquele período, a preocupação estava concentrada especialmente na proteção de instituições financeiras, no transporte de valores e na vigilância patrimonial convencional.
Com o passar dos anos, surgiram novas modalidades de prestação de serviços, como centrais de monitoramento eletrônico, sistemas inteligentes de segurança, vigilância integrada e tecnologias de acompanhamento remoto.
O novo Estatuto ampliou e organizou o alcance da regulamentação, estabelecendo regras para atividades como:
- Vigilância patrimonial armada e desarmada.
- Segurança perimetral e em guaritas.
- Monitoramento de sistemas eletrônicos de segurança.
- Transporte de valores e escolta.
- Segurança pessoal.
- Segurança de eventos.
- Formação e qualificação de profissionais.
- Serviços orgânicos de segurança privada mantidos por empresas e condomínios.
A legislação também reforçou as atribuições da Polícia Federal, responsável pela autorização, fiscalização e aplicação de penalidades no setor.
Isso significa que os serviços efetivamente classificados como segurança privada precisam ser prestados por empresas ou estruturas próprias devidamente autorizadas. Portal da Câmara dos Deputados+1
2. Porteiro, controlador de acesso e vigilante: qual é a diferença?
Este é um dos pontos que mais geram dúvidas entre síndicos e administradoras.
A legislação diferencia as atividades típicas de portaria daquelas destinadas à proteção patrimonial e à segurança de pessoas.
Porteiros e controladores de acesso
O artigo 25, § 5º, da Lei nº 14.967/2024 exclui expressamente do regime de segurança orgânica as atividades típicas de controle de acesso de pessoas e veículos nas entradas de condomínios, desde que executadas sem armas de fogo.
Entre as atribuições típicas da portaria estão o atendimento a moradores e visitantes, a identificação e o registro de entradas e saídas, a comunicação com as unidades, a liberação de acesso conforme procedimentos previamente definidos e o recebimento de correspondências.
Essas atividades, por si só, não exigem que o profissional tenha formação de vigilante.
Vigilantes patrimoniais
O vigilante exerce uma atividade de segurança privada regulamentada.
Sua atuação pode envolver proteção de pessoas e do patrimônio, rondas preventivas, observação de situações suspeitas, atuação em postos de vigilância e execução de protocolos próprios de segurança.
Mesmo quando não utiliza arma de fogo, o vigilante está submetido aos requisitos de formação, habilitação e regularidade aplicáveis à profissão.
A diferença não está apenas no uniforme ou na denominação do cargo, mas na natureza das funções efetivamente exercidas.
Um funcionário contratado como porteiro não deve ser utilizado como vigilante patrimonial para contornar as exigências legais.
Por outro lado, a simples instalação de câmeras, catracas e controles eletrônicos na portaria não significa, automaticamente, que o condomínio passou a prestar um serviço regulamentado de vigilância.
A correta classificação depende das atividades executadas e da organização operacional adotada. Senado Federal+1
3. Condomínios podem manter equipes próprias de segurança?
Sim. A lei prevê expressamente essa possibilidade.
O artigo 25 criou uma disciplina específica para os chamados serviços orgânicos de segurança privada.
São estruturas organizadas pela própria pessoa jurídica ou pelo condomínio para proteger seu patrimônio e as pessoas em suas dependências, utilizando profissionais próprios.
Por exemplo, um condomínio de grande porte pode decidir manter uma equipe interna de vigilantes, em vez de terceirizar integralmente esse serviço.
Entretanto, essa decisão envolve exigências específicas.
O artigo 38 do Decreto nº 13.012/2026 determina que o condomínio interessado em instituir voluntariamente um serviço orgânico de segurança privada deverá solicitar autorização prévia à Polícia Federal, utilizar pessoal próprio e possuir instalações adequadas, comprovadas na forma regulamentar.
O condomínio que possui serviço orgânico também está sujeito a certificado de segurança, vistorias e renovação periódica da autorização, em regra a cada dois anos.
É importante destacar que o serviço orgânico se destina à proteção do próprio empreendimento, não autorizando o condomínio a prestar segurança para terceiros.
Portanto, antes de substituir uma empresa terceirizada por vigilantes contratados diretamente, o síndico deve avaliar a viabilidade jurídica, operacional, trabalhista e financeira dessa estrutura. Senado Federal+1
4. Portaria remota e monitoramento eletrônico: quais são as mudanças?
A utilização de portarias remotas, câmeras de vigilância, alarmes e sistemas de identificação de visitantes cresceu significativamente nos condomínios.
O novo Estatuto e o Decreto nº 13.012/2026 trouxeram regras específicas para as empresas que prestam serviços de monitoramento de sistemas eletrônicos de segurança privada.
Entre as atividades abrangidas estão o monitoramento remoto de imóveis, a integração de sistemas eletrônicos, a inspeção técnica decorrente de alarmes e outros serviços associados à segurança eletrônica.
Uma mudança importante é que as empresas de monitoramento de segurança enquadradas na legislação passam a depender de autorização da Polícia Federal.
Entretanto, existe uma distinção relevante: a portaria remota, quando limitada às atividades típicas de atendimento e controle de acesso, não se transforma automaticamente em serviço de vigilância patrimonial.
Também não se deve confundir a simples instalação ou manutenção isolada de câmeras e equipamentos com a prestação de monitoramento remoto de segurança.
O Decreto nº 13.012/2026, em seu artigo 34, § 4º, diferencia expressamente a comercialização, locação, instalação e manutenção isoladas dos equipamentos da prestação de monitoramento remoto.
O que o síndico precisa verificar?
Ao contratar uma empresa de portaria remota ou monitoramento, é recomendável identificar quais serviços efetivamente estão incluídos no contrato.
Se houver prestação de atividades regulamentadas de segurança privada, será necessário verificar a autorização correspondente.
O síndico também deve avaliar os protocolos para situações de emergência, o armazenamento e a proteção das imagens, a responsabilidade por falhas operacionais e a forma de comunicação com as autoridades.
A regulamentação estabelece, inclusive, deveres específicos para as empresas de monitoramento diante de possíveis ocorrências criminosas. Portal da Câmara dos Deputados+1
5. Quais setores serão atingidos?
Embora o novo Estatuto tenha sido criado para disciplinar a segurança privada em todo o território nacional, seus efeitos alcançam diversas atividades relacionadas à administração e ao funcionamento dos condomínios.
| Setor | Principais implicações |
|---|---|
| Condomínios residenciais | Revisão de contratos, funções e serviços de vigilância |
| Condomínios comerciais e mistos | Adequação das atividades de proteção patrimonial e monitoramento |
| Empresas de vigilância | Exigências de autorização, estrutura e qualificação |
| Empresas de portaria e controle de acesso | Delimitação das funções para evitar exercício irregular de vigilância |
| Portarias remotas | Avaliação do enquadramento dos serviços efetivamente oferecidos |
| Empresas de monitoramento eletrônico | Autorização e requisitos específicos de funcionamento |
| Administradoras de condomínios | Apoio na conferência de contratos e documentação |
| Empresas de facilities e terceirização | Separação entre serviços operacionais e segurança privada |
| Profissionais de segurança | Formação, habilitação e atualização conforme a atividade |
O impacto também alcança empresas que oferecem pacotes integrados de limpeza, recepção, zeladoria, portaria e segurança.
Nesses casos, será necessário verificar se a empresa possui habilitação para cada serviço regulamentado que efetivamente presta.
6. O que muda na responsabilidade do síndico?
A responsabilidade do síndico merece atenção especial.
O artigo 1.348, inciso V, do Código Civil determina que compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços de interesse dos possuidores.
A Lei nº 14.967/2024 acrescenta uma dimensão importante à contratação de segurança privada: a necessidade de verificar previamente a regularidade formal das empresas.
O artigo 3º, parágrafo único, estabelece que os contratantes não podem adotar critérios de contratação que dispensem essa análise.
Na prática, isso exige que o síndico seja mais criterioso ao contratar ou renovar serviços classificados como segurança privada.
A escolha de uma empresa exclusivamente pelo menor preço, sem conferir sua regularidade, pode resultar em riscos administrativos, contratuais e patrimoniais.
Isso não significa, porém, que o síndico responderá automaticamente por todo incidente ocorrido no condomínio. A eventual responsabilidade pessoal dependerá da conduta, do dever descumprido e das circunstâncias concretas.
7. Quais penalidades podem ser aplicadas?
O Estatuto prevê penalidades administrativas para a prestação irregular dos serviços de segurança privada.
Conforme os artigos 46 a 48 da Lei nº 14.967/2024, estão previstas sanções como advertências, multas, cancelamento de autorização e encerramento de atividades clandestinas.
Entre os valores estabelecidos originalmente pela legislação estão:
- Multas de R$ 1.000 a R$ 15.000 para infrações previstas no artigo 46.
- Possibilidade de aplicação de penalidades aos contratantes de serviços em desconformidade com a lei.
- Multas de R$ 10.000 a R$ 30.000 na hipótese prevista no artigo 48, que remete ao artigo 47, inciso II, sem prejuízo das demais consequências legais.
Os valores podem ser majorados nas hipóteses legalmente previstas e estão sujeitos à atualização anual regulamentar. A sanção concreta depende do enquadramento da infração e do devido processo administrativo.
Portanto, não se deve interpretar que qualquer irregularidade em uma portaria resultará automaticamente em multa de R$ 30 mil.
A contratação irregular também pode ocasionar a interrupção do serviço e gerar outras consequências, conforme o caso. Senado Federal+1
8. Existe prazo para os condomínios se adequarem?
Sim, mas o prazo precisa ser interpretado corretamente.
O artigo 60 da Lei nº 14.967/2024 estabeleceu um período máximo de três anos, contado da publicação da lei, para determinadas adequações.
Como a publicação ocorreu em 10 de setembro de 2024, o prazo geral termina em 10 de setembro de 2027.
O artigo 73 do Decreto nº 13.012/2026 esclareceu quais atividades e empresas estão contempladas por essa regra de transição, incluindo condomínios que já possuíam serviços orgânicos de segurança privada devidamente autorizados pela Polícia Federal.
Também foram contempladas determinadas empresas de monitoramento eletrônico que precisam obter autorização.
É importante observar que o prazo não representa uma autorização geral para iniciar ou manter atividades clandestinas até setembro de 2027.
As exigências de autorização prévia e as regras aplicáveis às novas atividades devem ser respeitadas conforme o enquadramento legal.
Por isso, os síndicos devem iniciar imediatamente a revisão dos contratos e das atribuições dos funcionários, sem deixar as providências para o final do prazo. Senado Federal+1
9. A segurança dos condomínios ficará mais cara?
Essa é uma preocupação legítima, especialmente em condomínios nos quais as despesas com pessoal e serviços terceirizados representam parcela significativa do orçamento.
A nova legislação poderá provocar aumento de custos em determinadas situações.
Empresas que precisem investir em regularização, qualificação profissional, infraestrutura e adequação operacional poderão incorporar parte dessas despesas aos valores cobrados.
Da mesma forma, condomínios que atualmente utilizam funcionários de portaria para executar tarefas típicas de vigilância poderão precisar reorganizar seus serviços.
Entretanto, não existe aumento obrigatório e generalizado das taxas condominiais decorrente da nova lei.
O impacto financeiro dependerá da estrutura já existente, das funções desempenhadas pelos trabalhadores, da regularidade das empresas contratadas e do nível de segurança desejado.
Um condomínio que utiliza apenas portaria convencional, com atividades corretamente delimitadas, poderá não precisar realizar mudanças significativas por causa do Estatuto.
Já um empreendimento que mantém vigilância patrimonial informal poderá enfrentar custos adicionais para regularização.
Também não existe previsão de reajuste salarial automático para todos os porteiros ou de pagamento indiscriminado de adicional de periculosidade. Eventuais repercussões trabalhistas dependem das funções, da legislação aplicável e das convenções coletivas.
10. O que o síndico deve fazer agora?
A adequação deve começar por um diagnóstico dos serviços existentes.
Checklist de adequação do condomínio
Marque as etapas concluídas
0 de 10 etapas concluídas
Levantar todos os contratos de portaria, vigilância e monitoramento
Identificar as atividades efetivamente exercidas pelos funcionários
Distinguir controle de acesso de vigilância patrimonial
Verificar as autorizações da Polícia Federal quando exigidas
Solicitar comprovação de habilitação dos vigilantes
Revisar contratos e responsabilidades das empresas terceirizadas
Conferir os protocolos de alarmes, ocorrências e emergências
Avaliar impactos trabalhistas e financeiros
Apresentar ao conselho um plano de adequação
Registrar as providências adotadas pela administração
Além da revisão documental, é recomendável que o síndico reúna representantes das empresas contratadas e da administradora para esclarecer as atribuições dos profissionais.
A orientação jurídica e trabalhista especializada pode ajudar a evitar interpretações equivocadas e garantir uma transição organizada.
11. Uma oportunidade para modernizar a segurança condominial
O novo Estatuto não deve ser interpretado exclusivamente como uma fonte de novas obrigações.
A legislação também pode estimular uma revisão mais ampla dos sistemas de segurança dos condomínios.
Muitos empreendimentos utilizam equipamentos modernos, mas continuam operando com procedimentos ultrapassados.
De pouco adianta instalar câmeras de última geração se não existem protocolos claros para situações de emergência, se os operadores não são treinados ou se as responsabilidades das empresas não estão definidas.
A segurança condominial depende da integração entre pessoas, tecnologia, processos e gestão.
Nesse contexto, o síndico pode aproveitar o processo de adequação para avaliar vulnerabilidades, melhorar o controle de acesso, revisar os procedimentos operacionais, treinar equipes e fortalecer a comunicação com os moradores.
Conclusão: a segurança também é uma responsabilidade de gestão
A Lei nº 14.967/2024 e sua regulamentação pelo Decreto nº 13.012/2026 inauguraram uma nova etapa para o setor de segurança privada no Brasil.
Para os condomínios, a principal mudança está na definição mais clara das atividades regulamentadas, no controle sobre as empresas prestadoras e na necessidade de profissionalizar os serviços de vigilância e monitoramento.
O síndico não precisa transformar seu condomínio em uma estrutura complexa de segurança, mas deve conhecer os limites das funções exercidas pelos trabalhadores e exigir regularidade das empresas contratadas.
Mais do que cumprir uma exigência legal, investir em segurança adequada significa proteger vidas, preservar o patrimônio e reduzir riscos para toda a comunidade condominial.
O desafio é encontrar o equilíbrio entre segurança, eficiência operacional, conformidade legal e responsabilidade financeira.
É esse equilíbrio que caracteriza uma gestão condominial profissional e preventiva.
Fontes e legislação consultadas
- Lei nº 14.967/2024 — texto integral no Senado Federal
- Decreto nº 13.012/2026 — regulamentação
- Polícia Federal — legislação de segurança privada
- Código Civil Brasileiro — Lei nº 10.406/2002, artigo 1.348.
Nota editorial: conteúdo informativo baseado na legislação consultada em novembro de 2026. Situações específicas devem ser avaliadas de acordo com os contratos, as funções exercidas e os atos complementares da Polícia Federal.
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– Os principais impactos da nova legislação para os condomínios;
– Pontos de atenção e prazos para adequação;
– Cuidados com contratos e estruturas de segurança;
– Como preparar seu condomínio para esse novo cenário com mais segurança jurídica e operacional.
Data: 25/11/2026
Horário: 09h – Recepção e café | 10h – Palestra
Local: Rua Visconde do Rio Branco, 521 – Sede Cindapa.
