Temos que ter em mente que, inicialmente, é o síndico que se responsabiliza em executar obras nas áreas comuns do condomínio, a teor do artigo 1348, inciso V do Código Civil, a saber:

Art. 1348. Compete ao Síndico:

(…) V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Mas o que fazer, quando o condomínio necessita de uma obra de manutenção e o síndico está com algum impedimento ou é realmente omisso?

A resposta está no próprio Código Civil vigente, artigo 1341, que diz:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

1º – As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

2º – Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

3º – Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

4º – O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Logo vemos que na terceira classe de obras que aparece no Código Civil estão as obras necessárias, que por definição do artigo 96, § 3º do próprio Código Civil são as que têm finalidade de manutenção e conservação do bem, evitando assim que o condomínio se deteriore.

Por regra, sua execução independerá de aprovação em assembleia, cabendo a esta por quórum simples (maioria dos presentes) deliberar a previsão orçamentaria da execução da obra, uma vez que se trata de obras essenciais ao condomínio.

Porém pode o síndico não executar ou mesmo levar a coletividade a necessidade de se executar, razão pela qual a lei prevê que a obra poderá ser feita por qualquer condômino, evitando-se assim maiores danos ao patrimônio de todos os condôminos.

Se as mesmas forem necessárias urgentes e excessivas, ou seja, que tenham por finalidade a conservação ou manutenção do condomínio, que sejam urgentes e de valor financeiro elevado, também podem ser executadas pelo síndico ou na sua omissão ou impedimento, por qualquer condômino, sendo certo que necessitarão apenas serem levadas ao conhecimento da assembleia, para ciência da mesma, devendo a convocação partir do sindico omisso ou de ¼ dos condôminos, que informarão a coletividade da situação e muitas vezes do rateio a ser feito pela obra emergencial executada.

A classificação, como não devia deixar de ser, é estabelecida por laudo técnico, que dirá o grau de criticidade para execução da obra.

Mais uma vez a legislação deixa claro a necessidade de participar todos os condôminos da vida do condomínio, uma vez que determina a imediata convocação da assembleia, provando definitivamente que o condomínio deixa de possuir apenas uma assembleia por ano, passando a tê-las sempre que necessário.

Existe ainda as obras necessárias, não urgentes, mas que possuam um valor financeiro elevado. Neste casos, o síndico somente poderá executá-las se obtiver uma deliberação de uma assembleia especialmente convocada para tal finalidade, e neste aspecto alertamos, não poderá a assembleia deliberar tais assuntos como sendo um assunto de interesse geral, devendo assim incluir a questão da obra como um assunto específico na pauta.

Caso o síndico, sabendo da necessidade de uma obra necessária, de valor excessivo e não urgente, deixe de convocar uma assembleia para deliberar sobre o assunto, poderá ¼ convocar a referida assembleia, mostrando a lei que os poderes do síndico ficam limitados em face do interesse comum dos condôminos e a manutenção do patrimônio.

Por último, a própria lei que possibilita a execução de obras necessárias por qualquer condômino, desde que comprove que o síndico se omitiu em fazê-la ou está impedido, determina a regra do reembolso, ou seja, o condômino será reembolsado pelo condomínio, desde que não desvirtue a natureza da obra que deve ser de interesse comum.

Assim, pode-se concluir que nem sempre é o síndico que deve executar obras no condomínio, podendo um condômino interessado também executá-la, sendo necessário então que o condomínio, quando da sua revisão da convenção, estabeleça regras minuciosas para casos semelhantes, evitando-se assim dissabores entre vizinhos que por entenderem que o síndico não faz, executa obras e requerem reembolso.

POR: Cristiano Oliveira

Advogado condominial, membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios – GEAC do CRA/SP