A inadimplência em condomínio é situação delicada e muitos síndicos tem dúvida se o condômino que faz acordo pode votar em assembleia.
Participar e votar em assembleias condominiais são cruciais para a gestão do condomínio e a tomada de decisões. Assim, a presença e o voto dos condôminos garantem que todos tenham voz nas decisões que afetam o funcionamento e o bem-estar coletivo.
As assembleias condominiais são reuniões onde se discutem e decidem questões importantes, como o previsão orçamentária do condomínio, reformas, manutenção das áreas comuns, etc. Por isso, a participação ativa dos condôminos nas reuniões é fundamental para que as decisões reflitam os reais interesses e as necessidades de todos.
O direito de voto em assembleias permite que cada condômino influencie as decisões que impactam sua vida cotidiana no condomínio. Esse direito visa assegurar que a gestão condominial seja mais transparente e democrática.
Além disso, a votação em assembleia evita que decisões sejam tomadas apenas por uma minoria, promovendo um ambiente mais justo e equilibrado. Desse modo, é essencial que todos os condôminos se envolvam nas assembleias e exerçam seu direito de voto. E, consequentemente, a gestão do condomínio se torna mais eficiente e representativa, e as decisões tomadas têm maior aceitação.
A gestão condominial deve sempre buscar soluções justas e legais, respeitando os direitos dos condôminos e garantindo a sustentabilidade financeira do condomínio. O diálogo, a transparência e a adoção de práticas eficazes de cobrança são fundamentais para manter a harmonia e a cooperação entre os moradores.
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Quem pode Votar em Assembleia?
O direito de participação e voto em assembleia condominial decorre diretamente do direito de propriedade, nos termos do artigo 5º, XXII, CF/88. Além disso, objetiva a atuação do condômino na administração da coisa comum tendo em vista a manutenção e melhora do condomínio possui o dever de contribuir – artigo 1.336, I, Código Civil.
Como já sabemos, a obrigação de pagar cota condominial não está vinculada a pessoa do condômino, mas a unidade autônoma. Assim, o dever de quitação e as penalidades advindas do seu descumprimento estão relacionadas a cada unidade.
Conforme artigo 1.335, III do Código Civil, o condômino pode participar e votar nas assembleias, estando quite. Daí a grande discussão, condômino que faz acordo, está quite?
A interpretação do artigo 1.335, III do Código Civil não tem como função penalizar o condômino que não esteja quite, na verdade tem como finalidade proteger o direito do condômino que está quite. Tratando-se de condômino inadimplente que faz acordo é necessário analisar se houve novação da dívida. De acordo com Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery (Código civil comentado. 10. Ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2013, p. 575), “novação é o negócio jurídico por meio do qual se cria uma nova obrigação, com o objetivo precípuo de extinguir-se a obrigação anterior“.
Por isso, tratando-se de condômino que faz acordo necessário se faz que o texto firmado pelas partes tenha o condão de propiciar a novação da obrigação, neste caso, da dívida condominial.
Veja a decisão sobre o tema:
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DESPESAS DE CONDOMÍNIO – CONFISSÃO DA DÍVIDA – NOVAÇÃO – INADMISSIBILIDADE – PENHORA DA UNIDADE – ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA – NÃO RECONHECIMENTO. – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO – RECURSO IMPROVIDO, PRELIMINAR REJEITADA. Não há diferença entre a dívida antiga e a nova já que o instrumento de confissão traduz apenas a confirmação da obrigação anterior, nos termos do artigo 361 do Código Civil; vale dizer, inexistindo, tanto a constituição de nova obrigação, como o animus de novar, impossível cogitar de novação pela ausência de requisito essencial”. “É passível de penhora o imóvel residencial da família, quando a execução se referir a contribuições condominiais sobre ele incidentes. (AI 2247574-74.2018.8.26.0000, rel. Renato Sartorelli, Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado, j. 28/02/2019).
Logo, não havendo ânimo de novar, expresso ou tácito mas inequívoco, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira. Isto é, o condômino que faz acordo, sem novação da dívida, que na prática é a maioria dos casos, mesmo que esteja em dia com o parcelamento do acordo não estará “quite” e sim apenas “quitando” dívida parcelada, contrariando o artigo 1.335, III do Código Civil.
E o condômino que é proprietário de diversas unidades autônomas de um condomínio mas está inadimplente em relação a algumas delas tem direito a participação e voto em assembleia?
O fato de um condômino ser proprietário de mais de uma unidade autônoma em nada altera a relação entre unidade isolada e condomínio. Por isso, se o condômino está quite em relação a algumas unidades, não pode ter seu direito de participação e voto proibido em relação a estas.
Como o Síndico deve tratar os casos de condôminos inadimplentes?
De acordo com a legislação, é dever do síndico fazer a cobrança das contribuições perante os condôminos, conforme dispõe o art. 1.348, inciso VII, do Código Civil: “compete ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas” .
O condômino inadimplente viola o direito, porém, nasce um prazo para o condomínio cobrar a dívida condominial. Caso esse prazo não seja observado, ocorre a perda do direito de cobrar esses créditos. Portanto, é obrigação do síndico atentar para o prazo de prescrição da cobrança das cotas e tomar providências o quanto antes.
A Prescrição de Dívida e a Responsabilidade do Síndico
Quando o síndico deixa a dívida do condômino inadimplente prescrever pode ser responsabilizado civilmente por seus atos. Isso porque não pode o condômino sofrer consequências eternas pela inércia do condomínio em exercer o direito que lhe cabia no prazo estabelecido por lei.
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Por;
Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial
