O crescimento do Airbnb e os desafios para os condomínios
A popularização das plataformas de hospedagem por temporada transformou a forma como as pessoas viajam e utilizam seus imóveis. O principal exemplo é a Airbnb, que permitiu que proprietários passassem a disponibilizar suas unidades para locações de curta duração, muitas vezes por apenas alguns dias.
Embora essa prática represente uma oportunidade de renda para muitos proprietários, ela também trouxe inúmeros desafios para os condomínios residenciais, principalmente relacionados à segurança, controle de acesso, tranquilidade dos moradores, uso das áreas comuns e descaracterização da finalidade residencial do empreendimento.
Diante desse cenário, muitos síndicos e condôminos se perguntam:
- O condomínio pode proibir o Airbnb?
- A convenção pode restringir esse tipo de locação?
- O proprietário possui direito absoluto de alugar seu imóvel?
- Como disciplinar essa atividade sem gerar conflitos judiciais?
Neste artigo, abordaremos o tema sob os aspectos jurídicos, práticos e administrativos.
A origem do Airbnb
O Airbnb surgiu em 2008, nos Estados Unidos, quando seus fundadores decidiram alugar colchões infláveis (“Air Bed”) em seu apartamento durante um congresso que havia lotado os hotéis da cidade.
O modelo rapidamente evoluiu para uma plataforma mundial de intermediação entre anfitriões e hóspedes.
Hoje está presente em mais de 220 países e milhões de pessoas utilizam o sistema tanto para turismo quanto para viagens de negócios.
No Brasil, seu crescimento ocorreu principalmente após 2015, intensificando discussões jurídicas sobre seu enquadramento.
O Airbnb é locação ou hospedagem?
Essa é justamente a principal discussão jurídica.
Existem duas correntes.
Primeira corrente: é uma locação por temporada
Baseia-se na Lei do Inquilinato.
Segundo essa interpretação:
- existe cessão temporária do imóvel;
- há remuneração;
- o proprietário apenas aluga sua unidade.
Nessa visão, o direito de propriedade deve ser preservado.
Segunda corrente: trata-se de hospedagem
Essa posição vem ganhando força.
A hospedagem possui características diferentes:
- alta rotatividade;
- entrada constante de pessoas estranhas;
- prestação de serviços;
- finalidade semelhante à atividade hoteleira.
Quando ocorre dessa forma, entende-se que há alteração da destinação residencial do condomínio.
Foi exatamente essa linha que prevaleceu em importantes decisões judiciais.
O que diz o Código Civil?
O Código Civil Brasileiro estabelece diversos princípios importantes.
Artigo 1.228
Garante ao proprietário:
- usar;
- gozar;
- dispor;
- reaver seu imóvel.
Porém, esse direito não é absoluto.
Artigo 1.277
Determina que o proprietário deve utilizar sua unidade sem prejudicar:
- segurança;
- sossego;
- saúde dos vizinhos.
Artigo 1.336
Impõe ao condômino o dever de:
dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação.
Ou seja:
Se o condomínio possui finalidade exclusivamente residencial, não se admite atividade incompatível com essa destinação.
Artigo 1.334
Permite que a Convenção estabeleça regras sobre utilização das unidades.
Essa é uma das principais bases legais para disciplinar ou restringir o Airbnb.
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça
O marco jurídico sobre o tema ocorreu em 2021.
A Superior Tribunal de Justiça decidiu que:
Condomínios exclusivamente residenciais podem restringir ou impedir locações via plataformas digitais quando a atividade possuir características de hospedagem.
O Tribunal entendeu que:
- não existe direito absoluto de explorar economicamente a unidade;
- deve prevalecer a finalidade residencial prevista na convenção;
- a coletividade possui interesse legítimo na preservação da segurança e da destinação do edifício.
Essa decisão consolidou importante precedente para os condomínios brasileiros.
O condomínio pode proibir?
Sim.
Desde que haja fundamento jurídico.
As hipóteses mais comuns são:
- convenção residencial exclusiva;
- característica de hospedagem;
- alta rotatividade;
- riscos à segurança;
- prejuízo ao sossego;
- descaracterização da finalidade residencial.
Quanto mais clara for a Convenção, maior será sua segurança jurídica.
Como alterar a Convenção
A alteração deve obedecer ao Código Civil Brasileiro.
Em regra:
- aprovação em assembleia;
- quórum de 2/3 das frações ideais, salvo disposição diversa prevista em lei para a matéria;
- registro da alteração.
A redação deve ser objetiva e evitar ambiguidades.
Quando o condomínio prefere permitir
Muitos condomínios optam por permitir o Airbnb, mas estabelecer regras rigorosas.
Essa costuma ser uma alternativa equilibrada.
Algumas normas frequentemente adotadas incluem:
Cadastro obrigatório
O proprietário informa previamente:
- nome dos hóspedes;
- documento;
- período de permanência;
- veículo.
Controle de acesso
Entrada somente mediante autorização do proprietário.
Responsabilidade do proprietário
O proprietário responde integralmente por:
- danos;
- multas;
- descumprimento do regulamento;
- comportamento dos hóspedes.
Limitação da ocupação
Definir número máximo de ocupantes conforme o tamanho da unidade.
Proibição de festas
Hóspedes ficam sujeitos exatamente às mesmas regras dos moradores.
Uso das áreas comuns
Pode haver regras específicas para:
- piscina;
- salão de festas;
- academia;
- coworking;
- churrasqueira.
Horário de check-in
Alguns condomínios restringem entradas durante a madrugada.
Penalidades
O descumprimento pode gerar:
- advertência;
- multa;
- responsabilização do proprietário.
Exemplos práticos
Exemplo 1
Um edifício recebe hóspedes diferentes praticamente todos os dias.
A portaria perde o controle de acesso.
Moradores reclamam de festas e circulação intensa.
Nesse caso, a assembleia altera a Convenção proibindo hospedagem por plataformas digitais.
A medida possui forte respaldo na jurisprudência.
Exemplo 2
Outro condomínio possui muitas unidades de investidores.
A assembleia entende que a atividade é economicamente importante.
Ao invés de proibir, aprova regulamento específico exigindo:
- cadastro antecipado;
- identificação facial;
- limite de ocupação;
- responsabilidade integral do proprietário;
- multas elevadas.
O problema é reduzido sem impedir totalmente as locações.
Exemplo 3
Um proprietário entrega a senha da portaria para diversos hóspedes.
O condomínio identifica grave risco à segurança.
Independentemente da existência de Airbnb, essa conduta poderá gerar aplicação de multas por violação das normas internas.
Recomendações para os síndicos
Antes de qualquer decisão, recomenda-se:
- analisar cuidadosamente a Convenção e o Regimento Interno;
- verificar o entendimento predominante dos tribunais do Estado;
- consultar assessoria jurídica especializada;
- ouvir os moradores em assembleia;
- elaborar regras claras e objetivas;
- investir em sistemas modernos de controle de acesso;
- registrar todas as decisões assembleares de forma detalhada.
Conclusão
A locação por temporada por meio de plataformas digitais é uma realidade irreversível e continuará fazendo parte do mercado imobiliário brasileiro. Entretanto, esse direito deve coexistir com a função social da propriedade, a destinação do condomínio e o direito coletivo à segurança, ao sossego e à boa convivência.
Não existe uma solução única para todos os condomínios. Empreendimentos com perfil estritamente residencial podem optar pela restrição ou proibição, desde que respaldados pela Convenção e pela legislação. Já condomínios que convivem bem com esse modelo podem regulamentá-lo de forma clara, estabelecendo deveres, responsabilidades e mecanismos eficazes de controle.
O papel do síndico é conduzir esse processo com transparência, diálogo e observância da legislação, buscando o equilíbrio entre o direito individual do proprietário e os interesses da coletividade. Uma convenção bem elaborada, um regimento interno atualizado e procedimentos eficientes de controle de acesso são os principais instrumentos para reduzir conflitos e garantir uma convivência harmoniosa.
