Resoluções exigem rastreabilidade dos recursos, mudam práticas históricas e fortalecem a proteção do patrimônio dos condôminos

• 18/Fevereiro/2026 – Dariane Campos

Especialistas acreditam que o fim das contas pool representa avanço relevante na proteção do patrimônio dos condôminos

Durante décadas, as chamadas contas pool foram amplamente utilizadas por administradoras de condomínios como uma solução prática para centralizar arrecadações e pagamentos.

O modelo, no entanto, ficou definitivamente em xeque após a entrada em vigor das Resoluções BCB nº 518 e CMN nº 5.261, em 1º de dezembro de 2025, que, com foco no combate ao crime, apontam o fim das contas-bolsão. Modalidade muitas vezes confundida com as contas pool.

Willrich destaca que a rejeição histórica à conta pool em SC blinda o mercado local de grandes impactos

O problema, segundo Fernando Willrich, vice-presidente da BRCondos, não estava originalmente no modelo de conta-bolsão, mas no seu desvirtuamento ao longo do tempo. O uso indevido da modalidade por organizações criminosas para lavagem de dinheiro, fraudes e golpes acabou chamando a atenção do Banco Central, já que a centralização dificulta a identificação de quem efetivamente paga ou recebe os valores.

O especialista explica ainda que, as novas orientações, aparentemente, acabaram “pondo tudo no mesmo saco”. “Os bancos podem acabar dificultando a vida de empresas que tradicionalmente adotam a prática da conta pool. A partir de agora, eles terão de fazer a diferenciação entre as modalidades ou buscar alternativas, como a abertura de contas individuais para cada condomínio ou a adoção de estratégias de Baas (Bank as a Service), com a criação de múltiplas subcontas, nas quais cada cliente possui sua própria identificação financeira”, pontua.

Mudanças e as contas pool

Em Santa Catarina, de acordo com Willrich, historicamente, a cultura da contabilidade condominial, da autogestão e as contas pool nunca foram muito bem aceitas pelo mercado. Logo, as resoluções não trazem grandes impactos para as empresas ou condomínios da região. Entretanto, para estados como Rio Grande do Sul, São Paulo e Rio de Janeiro, que têm uma adesão maior à modalidade, os impactos ainda terão de ser avaliados no decorrer do ano. “Possivelmente, ocorrerá a ampliação de abertura de contas bancárias individuais vinculadas por condomínio e um maior investimento por parte das empresas em sistemas”.

Análise compartilhada pelo advogado Zulmar Koerich, especialista em Direito Condominial, que relata que as contas pool nunca chegaram a ser formalmente proibidas, o que fez com que fossem tratadas como uma prática tolerada. “Isso não significa que fossem juridicamente seguras. Sempre estiveram em uma zona cinzenta do Direito, pois contrariam princípios básicos como segregação patrimonial, transparência e rastreabilidade”, afirma.

Koerich aponta as contas vinculadas, em nome do próprio condomínio, como a solução mais adequada para reduzir riscos de fraude

Segundo Koerich, a experiência prática revelou riscos relevantes. Casos de fraudes, relatórios financeiros fictícios, saques indevidos e prejuízos jamais recompostos aos condomínios alimentaram a desconfiança dos órgãos reguladores. A confusão patrimonial, em especial, é apontada como um dos principais problemas. “Quando o dinheiro do condomínio se mistura ao da administradora, a fiscalização se fragiliza, a prestação de contas perde credibilidade e a governança fica comprometida”, explica.

Além disso, há riscos concretos de penhoras e bloqueios judiciais decorrentes de dívidas da administradora ou de seus sócios, atingindo recursos que pertencem exclusivamente aos condôminos. Em situações mais graves, a depender da conduta, podem surgir inclusive implicações penais.

Com a nova regulamentação, esse cenário muda de forma definitiva. Embora as resoluções não utilizem expressamente o termo “conta pool”, Koerich destaca que o modelo passa a ser claramente vedado. “As normas exigem a individualização das contas e proíbem a movimentação de recursos de terceiros quando isso inviabiliza a identificação do titular ou do beneficiário final. Na prática, o modelo tradicional de conta-bolsão tornou-se incompatível com o regime regulatório e está proibido”, afirma.

O advogado explica que a responsabilidade, agora, recai também sobre as administradoras que insistirem na prática. Elas podem ter suas contas encerradas compulsoriamente pelos bancos, além de enfrentar questionamentos contratuais, ações de indenização e, dependendo do caso, reflexos na esfera penal. O síndico, por sua vez, não está imune. Se ficar comprovado que tinha ciência dos riscos e, no entanto, se omitiu, também pode ser responsabilizado, ainda que a análise dependa das circunstâncias e do grau de culpa.

Nesse contexto, há convergência entre os especialistas quanto ao caminho a seguir. Tanto Willrich quanto Koerich apontam as contas vinculadas, ou seja, abertas em nome do próprio condomínio, como a solução mais adequada. Para Willrich, elas aumentam a transparência, mas exigem atenção redobrada à governança e à segurança digital. Já Koerich ressalta que, do ponto de vista legal, esse modelo garante segregação patrimonial, facilita a fiscalização e reduz drasticamente os riscos de fraude e de bloqueios indevidos.

Para síndicos e conselhos, a recomendação é cautela e informação. Conversar com a administradora, entender como ela está se adequando às novas regras e evitar decisões precipitadas são passos fundamentais. Para quem já opera com contas individualizadas, a mudança regulatória não traz impacto direto, mas reforça a importância de boas práticas de governança e prevenção a golpes.

Mais do que o encerramento de um modelo histórico, especialistas acreditam que o fim das contas-bolsão e, por consequência, das contas pool, representa um avanço relevante na proteção do patrimônio dos condôminos. A nova disciplina fortalece a segurança jurídica, impõe maior responsabilidade aos gestores e consolida a transparência como pilar central de uma gestão condominial moderna e confiável.

Fonte

Jornal dos Condominiosc