Contratar o seguro do condomínio não deveria ser tratado apenas como uma obrigação anual ou como mais um item da previsão orçamentária. A apólice é um instrumento de proteção patrimonial e de gestão de riscos e, por isso, precisa ser compreendida pelo síndico.
Mais importante do que saber quanto custa o seguro é entender o que está coberto, quais são os limites, quais situações estão excluídas e se os valores contratados são suficientes para a realidade do condomínio.
O seguro do condomínio é obrigatório?
Sim. O Código Civil estabelece a obrigatoriedade do seguro da edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Cabe ao síndico providenciar essa contratação e acompanhar sua renovação, observando não apenas a existência da apólice, mas sua adequação ao patrimônio e aos riscos existentes.
Em outras palavras: contratar qualquer seguro apenas para cumprir formalmente a obrigação pode não representar uma proteção adequada.
Antes de contratar, conheça os principais termos
A linguagem utilizada nas apólices pode parecer complexa. Alguns conceitos, porém, precisam fazer parte do vocabulário do gestor.
Apólice: é o documento que formaliza o contrato entre o condomínio e a seguradora.
Segurado: normalmente é o próprio condomínio.
Seguradora: empresa que assume os riscos previstos no contrato mediante o pagamento do prêmio.
Prêmio: é o valor pago pela contratação do seguro.
Cobertura: representa os riscos e eventos para os quais existe proteção contratada.
Importância Segurada ou Limite Máximo de Indenização (LMI): é o limite financeiro previsto para determinada cobertura.
Franquia: parcela do prejuízo que, conforme as condições contratadas, fica sob responsabilidade do segurado.
Sinistro: ocorrência de um evento previsto e potencialmente coberto pela apólice.
Indenização: valor devido pela seguradora após a análise e caracterização do sinistro conforme as condições da apólice.
Exclusões: situações, bens ou eventos para os quais o contrato não oferece cobertura.
Quais coberturas devem ser analisadas?
As necessidades variam conforme as características de cada empreendimento. Um condomínio residencial vertical possui riscos diferentes de um condomínio horizontal, comercial, clube ou empreendimento de uso misto.
Além das coberturas básicas previstas na contratação, podem ser avaliadas proteções adicionais relacionadas, por exemplo, a:
- danos elétricos;
- vendaval e outros eventos da natureza;
- impacto de veículos;
- quebra de vidros;
- equipamentos eletrônicos;
- portões, interfones e sistemas de segurança;
- elevadores e equipamentos;
- responsabilidade civil do condomínio;
- responsabilidade civil do síndico;
- danos decorrentes de vazamentos, conforme as condições contratadas;
- despesas emergenciais e outras coberturas disponíveis.
O ponto fundamental é entender que ter uma cobertura contratada não significa possuir proteção ilimitada. Cada cobertura possui condições, limites, franquias e exclusões.
Responsabilidade Civil do Condomínio e do Síndico
Esse é um ponto que merece atenção especial.
A cobertura de Responsabilidade Civil do Condomínio pode proteger contra determinadas reclamações decorrentes de danos causados a terceiros relacionados à responsabilidade do condomínio, observadas as condições da apólice.
Já a cobertura de Responsabilidade Civil do Síndico está relacionada a situações envolvendo atos praticados pelo gestor no exercício de suas atribuições, dentro das hipóteses previstas pelo contrato.
São coberturas distintas e seus limites precisam ser avaliados individualmente.
O barato pode sair caro
Comparar propostas somente pelo valor do prêmio é um dos principais erros na contratação.
Imagine duas propostas:
Seguradora A: R$ 8 mil por ano.
Seguradora B: R$ 10 mil por ano.
A primeira parece mais econômica. Entretanto, a segunda pode possuir limites de indenização superiores, franquias diferentes ou coberturas adicionais importantes.
Portanto, a comparação deve ser feita considerando preço + coberturas + limites + franquias + exclusões + condições gerais.
Atenção ao valor segurado
O condomínio muda ao longo do tempo.
Novos equipamentos são adquiridos, sistemas de segurança são modernizados, elevadores passam por atualizações, áreas comuns são reformadas e os custos de reconstrução e reposição podem aumentar.
Por isso, simplesmente renovar todos os anos a mesma apólice, com os mesmos valores, sem uma nova avaliação, pode criar uma falsa sensação de segurança.
O síndico deve avaliar periodicamente se os limites contratados continuam compatíveis com a realidade patrimonial do empreendimento.
O que normalmente não está coberto?
Essa talvez seja uma das perguntas mais importantes antes da assinatura.
Toda apólice possui exclusões e condições específicas. Determinadas situações podem não estar cobertas ou depender da contratação de cobertura adicional.
Por isso, o síndico deve solicitar ao corretor explicações claras sobre:
“Em quais situações o condomínio não receberia indenização?”
Essa pergunta pode ser tão importante quanto perguntar quais são as coberturas.
Também é fundamental conhecer as obrigações do segurado relacionadas à conservação, manutenção, comunicação de alterações de risco e procedimentos em caso de sinistro.
Como contratar de maneira mais segura?
A contratação deve começar por um levantamento dos riscos do condomínio, e não simplesmente pela solicitação do menor preço.
É recomendável reunir informações sobre características da edificação, idade do prédio, equipamentos, elevadores, instalações elétricas, sistemas de gás, garagens, áreas de lazer, geração de energia, carregadores de veículos elétricos, sistemas de segurança e demais particularidades.
Com essas informações, o corretor de seguros poderá estruturar propostas mais compatíveis com a realidade do empreendimento.
O síndico também deve solicitar um quadro comparativo das propostas, permitindo que conselho e gestão compreendam as diferenças existentes.
Antes de assinar ou renovar, confira
O síndico deve verificar especialmente:
- quais são as coberturas contratadas;
- qual o limite de indenização de cada cobertura;
- quais franquias serão aplicadas;
- quais são as principais exclusões;
- se os valores segurados estão atualizados;
- se existem riscos novos no condomínio;
- quais documentos serão exigidos em eventual sinistro;
- como funciona o aviso de sinistro;
- quais obrigações de manutenção e prevenção são atribuídas ao condomínio;
- se a responsabilidade civil do condomínio e do síndico está adequadamente contemplada.
E quando acontece um sinistro?
O primeiro cuidado é preservar pessoas e evitar o agravamento dos danos, quando isso puder ser feito com segurança.
Depois, o condomínio deve comunicar o ocorrido à seguradora ou ao corretor e seguir as orientações previstas na apólice.
Registros fotográficos, notas fiscais, contratos, laudos, relatórios de manutenção, imagens de câmeras e outros documentos podem ser relevantes na análise.
Por isso, organização documental também faz parte da gestão do seguro.
Seguro deve fazer parte da gestão de riscos
A apólice não deve permanecer arquivada até o próximo vencimento.
Uma boa prática é realizar, antes de cada renovação, uma reunião entre síndico, conselho, corretor e, quando necessário, profissionais técnicos, para revisar os riscos do empreendimento.
O objetivo não é contratar o seguro mais caro nem acumular coberturas desnecessárias. É identificar os riscos relevantes e buscar uma proteção compatível com eles.
O síndico conhece realmente a apólice do condomínio?
Essa é a pergunta que deveria ser feita todos os anos.
Não basta saber qual é a seguradora e quanto foi pago. O gestor precisa conhecer o que está protegido, até qual valor, qual é a franquia e, principalmente, o que não está coberto.
A apólice de seguro é mais do que um documento obrigatório. Quando corretamente dimensionada e acompanhada, torna-se uma importante ferramenta de proteção do patrimônio, prevenção de riscos e segurança para a gestão condominial.
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