A forma de rateio das despesas condominiais voltou ao debate. A discussão interessa especialmente aos condomínios que possuem apartamentos de tamanhos diferentes, coberturas, lojas, salas comerciais ou outras unidades com frações ideais distintas.

Mas é importante esclarecer desde o início: não existe, atualmente, uma mudança geral já em vigor determinando que todos os condomínios brasileiros abandonem o rateio pela fração ideal.

Há uma diferença importante entre decisões judiciais envolvendo condomínios específicos, projetos de lei e aquilo que efetivamente está previsto no Código Civil.

O que vale hoje?

O ponto de partida é o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil. Ele estabelece como dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.

Portanto, a própria legislação já permite que um condomínio tenha outro sistema de rateio, desde que isso esteja adequadamente estabelecido em sua convenção.

Isso é particularmente importante porque, muitas vezes, ouvimos a afirmação de que “a lei obriga o apartamento maior a pagar mais”. A afirmação precisa ser qualificada: a fração ideal é a regra legal padrão, mas o próprio Código Civil admite disposição diferente na convenção.

Fração ideal é simplesmente o tamanho do apartamento?

Não exatamente.

A fração ideal representa a participação de cada unidade no terreno e nas partes comuns do empreendimento e deve constar do ato de instituição do condomínio. O Código Civil determina que cada unidade tenha sua respectiva fração ideal.

Na prática, apartamentos maiores frequentemente possuem frações ideais maiores e, por consequência, quando o condomínio utiliza esse critério para o rateio, acabam pagando contribuições condominiais superiores.

É daí que nasce grande parte da controvérsia.

Por que existe discussão sobre mudar esse sistema?

Os defensores do rateio igualitário argumentam que grande parte das despesas do condomínio não aumenta simplesmente porque determinado apartamento é maior.

Portaria, administração, manutenção dos elevadores, limpeza das áreas comuns, honorários administrativos e várias outras despesas atendem coletivamente às unidades.

Por esse raciocínio, surge a pergunta: se dois apartamentos utilizam os mesmos elevadores, portaria, corredores e estrutura administrativa, é justo que um deles pague significativamente mais apenas porque possui área ou fração ideal maior?

Já os defensores da fração ideal argumentam que ela representa a participação patrimonial de cada proprietário no condomínio e constitui um critério objetivo previsto pela legislação.

Essa discussão não é nova. Projetos legislativos anteriores já tentaram estabelecer formas diferentes de divisão das despesas, inclusive propondo rateio igualitário para condomínios residenciais.

E o que diz a Justiça?

Aqui está outro ponto que costuma gerar informações equivocadas.

Não existe uma decisão judicial geral determinando que todos os condomínios brasileiros passem a cobrar taxas iguais.

Pelo contrário, o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que a divisão da taxa condominial pode ser realizada com base na fração ideal e que unidades com frações maiores podem pagar valores superiores, salvo quando a convenção estabelecer critério diferente.

Portanto, decisões judiciais envolvendo situações específicas não devem ser interpretadas automaticamente como alteração da legislação para todos os condomínios.

Para mudar a regra nacional é necessário alterar a Constituição?

Não.

A regra de rateio das despesas condominiais não está estabelecida diretamente na Constituição Federal. Ela é disciplinada principalmente pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e pela legislação condominial.

Assim, uma mudança nacional poderia ocorrer mediante alteração da legislação federal, especialmente do Código Civil. Não seria necessária uma Emenda Constitucional simplesmente para modificar o critério legal de rateio.

A Constituição continuaria sendo parâmetro para avaliar a constitucionalidade de eventual nova legislação, mas isso é diferente de dizer que a mudança precisaria “começar pela Constituição”.

E o condomínio pode mudar sozinho?

Essa é uma questão diferente da alteração da lei.

O Código Civil estabelece que a convenção deve determinar a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições destinadas às despesas ordinárias e extraordinárias. Também estabelece que a convenção vincula os titulares das unidades e disciplina a organização do condomínio.

Portanto, um condomínio que pretenda abandonar o sistema atualmente previsto em sua convenção não deve simplesmente começar a emitir boletos com valores diferentes.

A convenção precisa ser examinada, assim como o quórum legal aplicável à sua alteração. Dependendo da situação, recomenda-se análise jurídica antes da assembleia, especialmente quando a mudança produzir aumento relevante para algumas unidades e redução para outras.

Uma eventual nova lei atingiria todos os condomínios?

Isso dependerá totalmente do texto final da lei.

Uma proposta poderia atingir somente condomínios residenciais, estabelecer exceções para empreendimentos mistos, comerciais ou condomínios de lotes, preservar regras existentes nas convenções ou criar critérios distintos conforme a natureza das despesas.

Por isso, enquanto existir apenas discussão ou projeto legislativo, não é correto anunciar que “a taxa por fração ideal acabou”.

Somente o texto definitivamente aprovado pelo Congresso Nacional, sancionado e publicado permitirá saber exatamente quais condomínios serão alcançados.

Como poderia ocorrer uma transição?

Uma eventual transição também dependerá da redação da nova lei.

O legislador poderá determinar aplicação imediata, estabelecer prazo de adaptação, preservar determinadas convenções existentes ou criar regras específicas para a adequação dos condomínios.

Essa questão é extremamente relevante. Imagine um prédio com apartamentos de 70 m², 140 m² e uma cobertura de 280 m². Se o condomínio atualmente utiliza fração ideal e passasse abruptamente para divisão igualitária, alguns proprietários teriam redução expressiva enquanto outros poderiam sofrer aumento significativo.

Por isso, síndicos e administradoras não devem antecipar alterações baseados apenas em notícias ou interpretações divulgadas nas redes sociais.

O que o síndico deve fazer agora?

Neste momento, a recomendação é relativamente simples:

1. Verificar o que determina a convenção do condomínio;
2. identificar qual critério está sendo utilizado atualmente;
3. não alterar o rateio apenas com base em notícias sobre decisões judiciais ou projetos legislativos;
4. acompanhar eventual alteração do Código Civil;
5. caso os condôminos desejem discutir outro modelo, analisar previamente a convenção, o quórum necessário e os impactos financeiros da mudança.

Também pode ser interessante apresentar à assembleia uma simulação comparativa, demonstrando quanto cada unidade paga pelo sistema atual e quanto pagaria em eventual sistema igualitário ou misto.

Fração ideal ou rateio igualitário: qual seria o modelo mais justo?

Talvez essa seja a verdadeira discussão.

Algumas despesas estão diretamente relacionadas à propriedade e à participação patrimonial. Outras decorrem essencialmente da existência e funcionamento do condomínio.

Isso tem levado especialistas e condôminos a discutirem modelos em que determinadas despesas sejam divididas pela fração ideal e outras igualmente entre as unidades.

Entretanto, enquanto não houver alteração legislativa ou válida modificação da convenção, o síndico deve seguir o critério juridicamente vigente em seu condomínio.

Conclusão

A informação de que o Brasil estaria simplesmente “acabando com a cobrança de condomínio pela fração ideal” deve ser vista com cautela.

Hoje, o Código Civil continua estabelecendo a contribuição proporcional às frações ideais salvo disposição em contrário na convenção.

A jurisprudência também não criou uma regra nacional obrigando todos os condomínios a adotarem cotas iguais. O STJ já reconheceu expressamente a validade do rateio pela fração ideal quando esse é o sistema aplicável ao condomínio.

Se houver uma futura alteração legislativa, não será necessário alterar primeiro a Constituição Federal. A mudança deverá ocorrer principalmente na legislação infraconstitucional, especialmente no Código Civil, e somente o texto definitivo poderá indicar quais condomínios serão atingidos e como ocorrerá eventual período de transição.

Para o síndico, portanto, a palavra de ordem é cautela: projeto de lei, decisão judicial específica e lei em vigor são coisas diferentes. Antes de alterar qualquer cobrança, é fundamental verificar a legislação e a convenção do condomínio.

Conteúdo informativo. Situações concretas devem ser analisadas por profissional jurídico especializado.

Observação importante para a publicação: pesquisei a legislação, a jurisprudência do STJ e a tramitação legislativa disponíveis até 17 de agosto de 2026. Não encontrei uma nova regra nacional já em vigor que tenha extinguido o rateio pela fração ideal. Por isso, sugiro evitar chamadas como “fim da taxa pela fração ideal” e usar algo como “Taxa por fração ideal pode acabar? Entenda o que está realmente em discussão”.

Consultar o Código Civil atualizado na Câmara dos Deputados

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