Como prevenir, identificar e agir diante de comportamentos que tornam insustentável a convivência no condomínio
Barulho excessivo e reiterado, ameaças, agressões, intimidação de funcionários e moradores, danos às áreas comuns, descumprimento sistemático das regras e outras atitudes graves podem transformar a rotina de um condomínio em um verdadeiro problema de convivência.
Mas quando um morador deixa de ser apenas alguém que comete uma infração eventual e passa a ser considerado um condômino antissocial?
Essa discussão ganha ainda mais importância com o Projeto de Lei nº 4/2025, que propõe uma ampla atualização do Código Civil e pretende estabelecer regras mais claras para situações extremas de incompatibilidade de convivência.
É importante destacar: o PL 4/2025 ainda está em tramitação no Senado Federal e não é lei. Portanto, as alterações apresentadas neste artigo são propostas e poderão sofrer modificações antes de eventual aprovação.
O que é um condômino antissocial?
Nem todo morador que descumpre uma regra pode ser classificado como antissocial.
Uma festa fora do horário, uma discussão isolada ou uma infração pontual, por exemplo, normalmente devem ser enfrentadas pelos mecanismos comuns previstos na convenção e no regimento interno.
O problema ganha outra dimensão quando existe reiteração e gravidade, tornando a convivência com os demais moradores incompatível ou insustentável.
O atual artigo 1.337 do Código Civil já permite sanções contra o condômino que descumpre reiteradamente seus deveres e prevê multa agravada quando o comportamento antissocial gera incompatibilidade de convivência.
O ponto mais delicado sempre esteve na pergunta:
E quando nem as multas conseguem resolver o problema?
O que o PL 4/2025 pretende mudar?
A proposta de atualização do Código Civil procura enfrentar diretamente essa situação.
Pelo texto inicial do PL 4/2025, o artigo 1.337 passaria a prever que o condômino, possuidor ou morador que reiteradamente descumprir seus deveres poderá receber multa de até cinco vezes a contribuição condominial, mediante deliberação de dois terços dos condôminos presentes na assembleia.
Para o comportamento antissocial que gere incompatibilidade de convivência, permanece prevista multa que pode alcançar dez vezes o valor da contribuição condominial.
A grande novidade aparece quando a penalidade financeira não funciona.
O projeto prevê que, demonstrada a ineficácia da sanção pecuniária, uma nova assembleia poderá deliberar, pelo voto de dois terços dos presentes, pela exclusão do condômino antissocial.
Mas atenção: o condomínio não poderia simplesmente retirar alguém do prédio.
A exclusão dependeria de decisão judicial, que poderia proibir o acesso da pessoa à unidade e às dependências do condomínio.
Ou seja, a proposta procura criar um caminho legislativo específico para uma questão que atualmente ainda provoca decisões judiciais divergentes.
Prevenir continua sendo a melhor estratégia
Antes de pensar em exclusão, o condomínio precisa construir uma política de prevenção.
Convenção e regimento interno devem estabelecer claramente as regras de convivência, horários, utilização das áreas comuns, responsabilidades, procedimentos para reclamações e penalidades.
O síndico também deve evitar dois extremos: ignorar sucessivas reclamações ou transformar qualquer desentendimento em comportamento antissocial.
É necessário documentar fatos, verificar sua recorrência e garantir tratamento imparcial.
Um bom procedimento interno pode seguir esta sequência:
Ocorrência → registro → verificação → advertência/notificação → direito de defesa → aplicação das penalidades cabíveis → assembleia, quando necessária → avaliação jurídica → medida judicial nos casos extremos.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a aplicação da multa por comportamento antissocial exige que seja assegurado previamente ao acusado o direito de defesa.
Como identificar um possível comportamento antissocial?
O síndico deve observar principalmente três elementos:
Reiteração: o comportamento acontece repetidamente?
Gravidade: a conduta ultrapassa os pequenos conflitos naturais da vida em comunidade?
Incompatibilidade de convivência: o comportamento está efetivamente comprometendo segurança, sossego, salubridade ou a convivência coletiva?
Quanto mais grave for a medida pretendida pelo condomínio, maior deverá ser o cuidado com a documentação.
Livro de ocorrências, notificações, atas, registros das reclamações, imagens obtidas legitimamente pelos sistemas do condomínio, testemunhos, documentos públicos e demais elementos admitidos legalmente podem ser relevantes.
O objetivo não é criar um “dossiê” contra alguém, mas demonstrar objetivamente os fatos caso uma decisão administrativa ou judicial precise ser tomada.
3 CASES QUE AJUDAM A ENTENDER O PROBLEMA
CASE 1 — Agressividade reiterada e multas que não resolveram
Em julgamento do Tribunal de Justiça de São Paulo, foi analisado o caso de um condômino cujo comportamento agressivo contra outros moradores se tornou reiterado.
Segundo a decisão, havia provas por registros, áudios, vídeos e boletins de ocorrência, além de penalidades anteriores que não haviam solucionado a situação.
A assembleia aprovou a exclusão e o Tribunal considerou, diante das circunstâncias excepcionais apresentadas no processo, possível determinar judicialmente a perda do direito de uso pessoal do imóvel.
Qual a lição para o síndico?
Uma medida extrema não deve começar pela exclusão.
É necessário demonstrar histórico, reiteração, gravidade, provas, aplicação das medidas anteriores e incapacidade dessas medidas de restabelecer a convivência.
Esse raciocínio se aproxima da sistemática que o PL 4/2025 pretende colocar expressamente no Código Civil.
CASE 2 — Acúmulo de materiais, falta de higiene e risco para o edifício
Outro caso analisado pelo TJSP envolveu uma moradora que mantinha grande acúmulo de materiais e sujeira na unidade, gerando problemas de higiene e risco ao prédio.
O Tribunal entendeu que as multas previstas no Código Civil não necessariamente esgotariam todas as medidas disponíveis diante de uma situação grave e reconheceu, naquele processo, a possibilidade de impedir o uso direto do imóvel.
Qual a lição?
Comportamento antissocial não significa apenas barulho ou discussões.
Situações relacionadas à utilização nociva da propriedade e que provoquem riscos concretos à segurança ou salubridade coletiva também podem justificar providências mais severas.
O síndico, entretanto, deve trabalhar com fatos objetivos e documentação técnica quando necessária, evitando julgamentos sobre características pessoais do morador.
CASE 3 — Quando o condomínio tentou excluir e a Justiça negou
Existe também o outro lado da questão.
Em outro julgamento, o Tribunal de Justiça de São Paulo negou o pedido de um condomínio que pretendia excluir uma moradora considerada antissocial.
O entendimento naquele caso foi de que o Código Civil vigente prevê multa para o comportamento antissocial, mas não contém autorização legal expressa para a expulsão pretendida.
Esse caso demonstra justamente uma das dificuldades existentes atualmente: a jurisprudência não é uniforme sobre a possibilidade de exclusão do condômino antissocial com base na legislação atual.
E o que o PL 4/2025 pretende fazer?
Se aprovada a redação proposta, essa discussão passará a contar com previsão legislativa expressa: após a ineficácia das multas, a assembleia poderá deliberar pela exclusão, mas sua efetivação dependerá do Poder Judiciário.
A RESPOSTA JURÍDICA: COMO O SÍNDICO DEVE AGIR?
Enquanto o PL 4/2025 não se transformar em lei, o síndico deve trabalhar com a legislação atualmente vigente, especialmente os artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil, além da convenção e do regimento interno.
Uma atuação segura deve observar uma sequência progressiva.
Primeiro, identificar e documentar as ocorrências.
Depois, notificar formalmente o responsável, indicando os fatos e as normas eventualmente descumpridas.
Também é fundamental assegurar oportunidade de defesa, principalmente antes da imposição das penalidades mais graves.
Persistindo o comportamento, poderão ser aplicadas as penalidades previstas na legislação e nos instrumentos internos do condomínio, observados os respectivos requisitos e quóruns.
Nos casos graves e reiterados, especialmente quando as multas se mostrarem incapazes de restabelecer a convivência, é recomendável que o condomínio obtenha orientação jurídica para avaliar as medidas judiciais cabíveis.
O QUE PODERÁ MUDAR NA PRÁTICA?
Se o texto do PL 4/2025 for aprovado nessa matéria, teremos uma mudança importante.
Hoje existe relevante discussão jurisprudencial sobre até onde o condomínio pode ir diante do comportamento antissocial extremo.
A proposta procura estabelecer uma espécie de escada de responsabilização:
1. Identificação da infração e produção de provas;
2. Garantia do direito de defesa;
3. Aplicação das penalidades;
4. Multa agravada pelo comportamento antissocial;
5. Constatação de que a multa não resolveu o problema;
6. Nova deliberação assemblear;
7. Ajuizamento da medida cabível;
8. Exclusão somente mediante decisão judicial.
É justamente o último estágio que representa uma das principais novidades do projeto.
Importante também perceber que exclusão do convívio não significa automaticamente perda da propriedade do imóvel. O texto proposto trata da proibição de acesso à unidade e às dependências do condomínio mediante decisão judicial.
SÍNDICO: CUIDADO COM DECISÕES PRECIPITADAS
Classificar alguém como “antissocial” é uma medida séria.
Divergências pessoais com o síndico, reclamações sobre a administração, discussões isoladas ou posições contrárias em assembleia não transformam automaticamente um morador em condômino antissocial.
A gestão deve analisar condutas concretas, e não a personalidade da pessoa.
Da mesma maneira, a administração não deve expor desnecessariamente o morador em grupos de WhatsApp, murais ou outros canais do condomínio. Além de aumentar o conflito, isso poderá gerar novos problemas jurídicos.
O papel do síndico é administrar o conflito com imparcialidade, documentação, proporcionalidade e respeito ao devido processo.
CONCLUSÃO
O PL 4/2025 poderá representar uma mudança relevante para os condomínios brasileiros ao criar uma previsão mais clara para situações em que o comportamento antissocial se torna tão grave e reiterado que multas e outras medidas deixam de produzir resultado.
A proposta também transmite uma mensagem importante: a exclusão deverá ser excepcional, progressiva e submetida ao Poder Judiciário.
Para os síndicos, portanto, a melhor estratégia continua sendo prevenir, registrar, notificar, garantir defesa e aplicar corretamente as regras internas antes de chegar às medidas extremas.
Condomínio é convivência.
E justamente por isso o direito de propriedade precisa conviver com os direitos de segurança, sossego, salubridade e bem-estar de toda a coletividade.
Importante: o PL 4/2025 permanece em tramitação no Senado Federal. As disposições mencionadas representam a redação proposta e não devem ser tratadas como legislação atualmente vigente. Antes da adoção de medidas contra um morador específico, recomenda-se análise jurídica do caso concreto.
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